close
房地產成美國富人投資首選
本刊特約記者 喬磊(發自洛杉磯)
雖然美國股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉向開始反彈的房地產市場。摩根斯坦利的一項調查顯示，美國的富裕階層，在2014年的投資選項上將房地產視為首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。
摩根斯坦利的一項調查顯示，美國擁有可投資資產百萬美元以上的富裕階層，在2014 年的投資選項上將房地產視為首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。近三成的富裕階層受訪者表示會在2014 年購買住宅或是商業房地產，也有23%的人表示會投資到房地產投資信托基金上。雖然美國股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉向開始反彈的房地產市場。在過去的12 個月，美國商業房地產的價值上升瞭8%，比2009 年房地產陷入低谷時的價值上升瞭71%。而全美20 個城市的住房價格指數，2014 年比2012 年上升瞭24%。
有錢人將投資目標轉向房地產，其中的原因包括股市的成本升高以及貸款利率在未來幾年中將保持穩定甚至是下降，這些都對投資房地產帶來可獲得較好回報和收入的益處。美國老虎21 組織成員擁有的可投資資產都在1000萬美元以上，在2013 年第四季度他們就已經將自己的投資組合進行瞭調整，對房地產的投資由19%提高到21%。在一些富人眼裡，2014年股市會比較脆弱，而發展中國傢經濟增長放緩很可能讓股市跌跟頭。在這種情形下，投資房地產就成瞭較佳的選項。2013 年美國的股市的確紅火，真可謂牛市，雖然2014 年股市不見得會成為熊市，但現在開始有點"瘸腿"瞭。
投資房地產成美國人的致富經
美國人的財富占有比例表明，富有人群的資產多集中在金融資產上，而普通民眾的資產主要體現在住房上，也就是房地產。對於多數美國人而言，要想通過投資股市賺錢或是成為富人的幾率並不是很高。相反，由於傢庭住宅兼具升值和出租等特點，不起眼的傢庭住宅反而成瞭普通美國人的一個致富經。
美國傢庭住宅擁有率曾達到過70%，但房市危機後很多人的住宅成瞭"溺水屋"，一些老百姓想擁有一個傢反而變成瞭難事。所以美國人投資房地產第一步是購買自用住宅，而在購買第一套自用住宅時可以獲得較為優惠的貸款利率。一般美國人投資房地產的致富經很簡單，不求大富，但求有回報。購買傢庭住宅最大的優勢是房價會上漲，一般情況下美國人到退休時會考慮將居住幾十年而且已付完住房貸款的房子賣掉，獲得收益後，再到房價較低的地區購房，這其中會有一些剩餘，結果就成瞭養老錢。當然這是最原始的投資房地產致富經，不過這也是最基本的投資房地產賺錢方式。
投資住宅賺錢的三種方式
美國人投資房地產特別是傢庭住宅的觀念不是居者有其屋，這意味著買房子的目的不是為瞭安身立命，而是通過購買住宅使傢庭財富能得到擴張。因此購買住宅在美國被視為一種投資，而這種投資的目的是要能有盈利，否則就是賠本的買賣。既然房地產是一種投資，這就意味著有賺也有賠。而過去幾年對於一些美國人而言，最大的教訓就是投資房地產跌瞭大跟頭，本來做著擁有住宅的夢，最後反而失去瞭立足之地。而更多傢庭則因房地產市值下降，傢庭財富大幅縮水。
盡管如此，為何美國人現在仍熱衷於投資房地產呢？這就是房地產市場的一個規律，房價永遠會有升有降，但從長期來看，一幢住宅在20 年、30 年後的價值總會比購買時高出許多，這必然就有瞭盈利的空間。傢庭住宅成為美國人投資的最基本方式，而且長久不衰，其原因就是房地產的這種特性：作為長期投資，可以獲得升值的回報，這是投資傢庭住宅賺錢的第一種方式。投資傢庭住宅賺錢的第二種方式是獲得現金收益。美國人在購買一幢自用住宅後，隻要有能力就會購買第二幢甚至更多幢的住宅，當然這種投資的目的不是為自己享樂，而是為瞭賺錢。購買住宅出租是美國人較為常見的利用房地產賺錢的方式，雖然每年的租金不見得很多，但一般會和房屋貸款額差不多，獲得租金用來還房貸，等於是借雞生蛋，當瞭房東最後賺下一幢房子。投資傢庭住宅賺錢的第三種方式是獲得個人所得稅減免的優惠。美國的稅法有條規定，租房子付的房租不享受稅收上減免優惠，而擁有住宅者，住房貸款所付的利息以及房地產稅則可以享受稅收上的優惠。這樣一來，買房者就比租房者占瞭很大的便宜，每年在住宅上就可以為傢庭節省不少稅金。
美國可投資的房地產類型
在很多人眼裡，投資房地產就是買房子，實際上美國人投資房地產是一個非常廣泛的概念，房子、土地都包括在內，有的甚至還包括土地下的資源。美國地大物博，土地價格不高，這幾年曾興起一股風，就是買地。一些尚待開發的地區，如果有開發前景，買下一小塊地也許就能發瞭財。當然買地是有風險的，土地不開發，反而會成為負擔。也有的人會投資農場土地，買瞭塊地種菜、種水果，這種投資賺錢較快，而且買下的土地不會閑置。買地的潛在獲利還得看運氣，比如買下的地下面有水資源、石油、天然氣乃至礦產資源，那就是買到瞭寶地，土地擁有者可以轉讓資源開發的權益，搞不好會大賺一筆。
當然，在投資房地產上，最流行的方式是購買獨立的傢庭住宅，也就是買下房子和房子周圍的土地。傢庭獨立住宅出租容易，轉手賣掉也不難。購買獨立住宅需要有較大的現金流，美國人通常購買的第二套傢庭住宅價格在15萬至30 萬美元，每個月可收取租金1000 至1500 美元，這也是一筆可觀的房地產收入。
美國還有一類小型的傢庭集合住宅，可供2 到4 戶傢庭居住，這類小型集合住宅的價格不算太高，對於一些資金不多但希望投資房地產的人來說是一個不錯的選擇。由於出租的住房數量比獨立住宅要多，因此在現金收益上會積累得較多。如果想做稍微大一點的投資，美國也有不少5 戶至50 戶之間的公寓可以去投資，投資這樣的公寓在貸款上條件會苛刻一些，會被要求按商業房地產而不是住宅房地產來獲得貸款，這樣貸款利率會較高。但在經營上，租金的收入有很大的提升空間，而管理費用也容易得到降低。對於擁有100 萬美元投資能力的人而言，投資這類房地產是比較理想的。
如果有雄厚的資本，投資大型公寓可以獲得更豐厚的回報。美國人目前的住房擁有率在下降，很多人在未購買住宅前隻能靠租房作為過渡。大型公寓的管理要求較高，但市場需求量比較穩定。投資大型公寓需要上千萬美元的資本，但營收回報也是相當可觀的。
在商業房地產方面，投資寫字樓是一種，而資本不是特別雄厚的美國人則很喜歡投資商業區內的各類商鋪、餐館或是小型旅店。小型商業區的房地產投資成為不少人的喜愛，因為投資額不算特別高，隻要房子能租出去，每年就可以坐在傢裡靠著收租金來過活，看起來也是很瀟灑。
度假屋成為樓市新寵
景色優美的湖邊小屋正成為美國人房地產投資的熱點。全美房地產經紀人協會的數據顯示，2013 年度假屋的銷售數量上升瞭近30%。全國房地產經紀人協會的經濟學傢表示，受益於股票市場的強勁表現，美國傢庭凈資產增長迅速，這為他們購買用於消遣的財產提供瞭足夠的資金和信心。但他同時也表示，銷售的度假屋數量仍比2006 年高峰期低三分之一。
數據顯示，2013 年銷售的度假屋為71.7萬棟，遠高於2012 年的55.3 萬棟。售出的房屋中間價為16.87 萬美元，同比增長12.5%。其中南部的度假屋最受投資者青睞，占所售度假屋的41%，西部占28%，東北部占18%，中西部地區占14%。該協會發現，越來越多的買傢將度假屋作為投資的一部分。調查顯示，受訪者表示他們會在6 年後將房屋賣出。同時，5% 受訪者表示已將新購度假屋售出，另有9%受訪者計劃在今年將其出售。另外，該協會還發現投資者購買住房的數量下降瞭8.5%。分析稱，這很大程度上是因為全美大部分地區房價出現大幅上漲造成的。該協會表示，這一數字還不包括機構投資者購買房產數量下降的因素。
投資房地產成全球趨勢
2008 年，全球私人財富有1460 億美元投資在房地產上。到瞭2012 年，私人財富投資房地產的金額增長瞭111%，達到3080 億美元。尤其是在亞洲國傢，房地產成為富人投資的主要領域。根據調查，在亞洲擁有可投資資產3000 萬美元以上的富人中，有28%的人所賺的錢主要是來自房地產行業。亞洲國傢尤其是中國的富人在國外投資突出的特點是選擇房地產，很多中國富人最初是在歐美國傢購買自用住宅，然後發展成為購買商業房地產或是住宅公寓以獲得收入。
"福佈斯"雜志2013 年曾經引述報告說，未來幾年，富裕的中國人花在美國房地產市場上的金額將達數十億美元。地產網站報道說，在加州，中國人是房地產市場上第三大外國購買者群體，僅次於墨西哥人和菲律賓人。而在紐約，中國人是僅次於多明尼加富翁的第二大買傢群體。在美國50 個州中，中國人購買的美國房產比印度人、墨西哥人或英國人要多。盡管墨西哥人在加州和美國南部是一個龐大的購屋群體，但中國人購屋量在50 個州中的44 個州都排名前五位。中國人既把海外房產看作一個投資機會，也將它視為在中國之外的第二處個人住房。眼下，住宅物業和商業房產一樣火爆，中國投資公司正四處購買商業房產。中國投資者認為，美國房地產市場在經歷瞭經濟衰退以來最糟糕的危機就學貸款率利計算小額借款基隆信貸年息後，價格非常便宜。美國相對便宜的住宅價格，正推動中國人對美國住宅和商業房地產市場的投資創下歷史紀錄。
4月19日新浪樂居大型看房團來襲 領銜四月搶房季
》》熱點推薦：新浪樂居自住型商品房欄目正式上線
房貸信貸一胎房貸年息借貸增貸轉貸
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-13/08182685424.shtml
全站熱搜
留言列表
