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學區房隻漲不跌的神話:北京最高30萬每平
靜教院附小校長張人利表示，全世界包括美國都有學區房，但房價沒有中國這樣高。像該校學區房比周邊其他地區貴一倍，這種情況在國外是沒有的
柳九邦 陳益刊 蔡胤 藍之馨
在上海市靜安區，一套破舊的小戶型二手房單價可達8萬~10萬元/平方米，原因且隻有一個，這是一套學區房。北京的情況則更為誇張，一套靠近北京市第二實驗小學(下稱"實驗二小")的學區房報價甚至超過30萬元/平方米。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969
"郊區的一手樓盤都在促銷，房價幾乎回到3年前，但核心區的學區房價格從來沒有降過。"在另一個房價高企的一線城市廣州，合富置業的一位物業顧問告訴《第一財經日報》記者，學區房是"房子中的戰鬥機"，擁有教育這個獨特資源，不太可能降價。
不過，據本報記者瞭解，隨著樓市整體走弱，一線城市學區房的成交量價也出現瞭下跌，但相對於普通房源，其量價均相對堅挺。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟告訴記者，隨著"單獨二孩"政策的逐步放開，一線城市的學區房預計還有十年牛市。
隻漲不跌的"神話"
15平方米，售價460萬元，單價超過瞭30萬元/平方米。這是北京文華胡同一處平房最新的網上報價。除如何辦貸款房貸利率台南信貸年息銀行房屋貸款率利查詢信貸年息瞭鄰近西單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價，主要與旁邊的一所著名小學有關。
位於北京西城區新文化街111號的北京實驗二小師資雄厚，地處西單地區寸土寸金的黃金地帶，始建於1909年，在北京"聲名顯赫"。此前，該小學劃片學區房隻有文華胡同和文昌胡同的平房，因此價格一直居高不下。
海淀區、西城區、東城區為北京市傳統的學區房大區。鏈傢地產市場研究部提供給本報的統計數據顯示，今年4月，這三個區域的學區房占各自區域成交的全部二手住宅的比例能達到30%左右，明顯高於北京市平均水平。
而在上海，以對口靜安教育學院附屬小學的海防村為例，2012年下半年，30平方米的學區房均價在五六萬元，此後一直上漲，如今同樣面積的學區房均價大概在9萬元。海防村少量10平方米的學區房報價甚至達到18萬元/平方米。而距離海防村300米的句容小區不是學區房，同樣面積的房子每平方米均價隻有4萬元。
數據顯示，北京學區房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米；上海學區房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高於上海全城二手房價16%的平均漲幅。
名校對口學區房的漲勢尤其驚人。例如，截至今年4月底，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區，對口小區的均價均已超過50000元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%。
陸騎麟表示，目前上海學區房的價格還是比較穩定的，不過，部分教育資源相對優質的學區房價格依舊處於緩慢上漲階段，如徐匯區匯師小學附近的學區房相比4月份依舊出現瞭1%左右的上漲。
21世紀不動產對上海金橋、源深、七寶、新華路、南黃浦等板塊抽樣調查結果顯示，盡管學區房受到整體二手房市場影響，成交表現乏力，甚至部分房源價格也出現一定松動，但學區房整體價格較普通房源更為堅挺，原因在於，相比普通的住房，學區房往往擁有地段和教育配套兩大優勢。
政策復雜，市場也復雜
"以前的中國樓市是政策復雜、市場簡單，但今年的樓市是政策簡單，市場復雜。"不少業內人士如是形容今年國內樓市的現狀。
然而，這樣的措辭似乎不適用於學區房。今年以來，多個一線城市出臺瞭形式各樣的入學新政，這些政策不僅給孩子們的入學帶來變數，也讓優質教育資源周邊的學區房市場"無法淡定"。
根據教育部今年的新規，到2015年，19個大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學實現劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學。
4月18日，此前備受關註的2014年北京市小升初新政出臺，取消"共建生"、小學免試就近入學，小升初實行"單校劃片"或"多校劃片"入學。
在北京從事房產中介行業多年的小王告訴《第一財經日報》記者，想要入名校，花錢、找關系也不靠譜，隻有買下學區房落戶最為"可靠"。
"在最新劃入片區的區域，我們有3個業主知道消息後準備漲價。"房產經紀人小趙說，最新的入學政策公佈後，北京文昌胡同、文華胡同的房源價格仍在上浮，而附近的新文化街小區6棟樓也被納入名校入學片區，這些房源的成交單價約8萬元/平方米，明顯高於去年的7.5萬元/平方米。
同樣在4月，上海靜安區的一項入學新政則給瘋狂上漲的學區房價潑瞭一盆冷水。靜安區教育局發佈的《關於2014年本區義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》規定，從今年起，靜安區各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區每戶地址5年內隻享有一次同校對口的入學機會。
上述"最嚴入學新政"公佈後一周，效果立竿見影。當時，信義房屋的一位負責人對本報記者表示："許多客戶習慣於提前兩至三年為孩子上學做準備，因此，新政對這部分已買房的客群影響不大。但整體上看，客戶購買學區房的欲望有所下降，接下去，學區房的轉手頻率也會降低。"
昨日，信義房屋昌平店的置業顧問劉五營對記者稱，目信貸年息借貸增貸轉貸前靜安區的學區房屬於有價無市狀態。市場掛牌量有微弱下降，上門購買學區房的客戶較春節後有瞭大幅度下降，觀望情緒嚴重，但議價空間並不大，市場價格趨於平穩。
除瞭靜安區，上海的長寧區今年也對"就近入學"作出瞭嚴格規定，要求適齡兒童的戶籍地址與其父母、祖父母或外祖父母的房產證地址必須一致，而使用權房的對口入學條件則更為嚴苛。
對於多年來與中小學入學緊緊伴隨的學區房高燒現象，21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，新的入學政策旨在平衡各義務教育學校的資源，給越來越嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得稱贊。
"由於今年政府的教育改革態度比較堅決，傢長應當冷靜觀察一段時間，不可盲目追搶學區房。"桑豫峰稱，如果學區資源能夠逐步得以平衡，那麼，以前高價抬升的部分名校周邊的學區房價格，就有可能下跌。反過來，那些非名校周邊的房子，由於學校資源(師資和生源)得以提升，價格存在適當補漲的空間。總體而言，義務階段入學改革越徹底，學區資源越平衡，學區房價格就越易受抑制。
還能"牛"多久？
上海靜安區共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。一直以來，為瞭讓孩子進入優質學校接受教育，不少傢長爭相購買學校周邊的學區房。
靜教院附小校長張人利曾對《第一財經日報》記者表示，擇校就有個學區房的問題，全世界包括美國都有學區房，但是全世界的學區房價格沒有中國這樣高，像該校學區房比周邊其他地區貴一倍，這種情況在國外是沒有的。
張人利稱："我們學校一套學區房賣瞭以後是反復炒作，照理有一套學區房後就有戶口，可以就近入學，但你看看我們學校有多少人是就近入學？傢長大多數都是開車接送孩子，我問傢長'為什麼就近入學還要開車，這麼近還開車？'他們笑笑。實際上他們都不住在這，他們是為瞭孩子能進我這個學校才買瞭一套房子。"
顯然，今年上海靜安區出臺的上述"最嚴入學新政"，就是為瞭維護就近入學的原則並抑制學區房的炒作。
不過，張人利表示，造成高價學區房的根源是體制機制設計上有問題。"這個問題在美國是沒有的。為什麼美國不可能一套房進3個人呢，這就是頂層設計--物業稅。美國與學校對口的房屋物業稅中70%是要給學校的，這也是學校的主要經濟來源。傢長如果搬走後學校肯定趕你出去，因為你稅不交瞭。"
鏈傢地產市場研究部張旭認為，當前的義務教育改革對於均衡教育資源，促進教育公平具有十分重要和積極的作用，學區房的冷熱與相關政策的走向也有極大的關聯性，但從政策的制定、出臺，到具體細則的落地和實施，以及最終政策效果的顯現則是一個長期的過程。
陸騎麟認為，購買學區房還是比較保值增值的。"不過該類房產最主要還是小孩子讀書，如果一旦失去對傢庭的作用，出售的可能性還是較大的，而隨著上海'二孩政策'的放開，預計學區房的價格依舊會堅挺10年以上的時間。"
如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/08492769016.shtml
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