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  如果按在建項目規模計算，中國已經成為美國鐵獅門公司發展最快也是最大的市場。

  在過去幾年，鐵獅門公司一直被"退出中國"的傳言深深困擾。日前，鐵獅門高級董事總經理、中國首席執行官包志遠在美國紐約的公司總部向包括《第一財經日報》在內的中國記者表示，鐵獅門在中國的投資和開發並不僅僅是5年或是10年的計劃，而是希望建立一個長期的合作發展的關系，並且與中國共同努力，從而可以在未來50年甚至70年的時間裡共同發展。

  中國的機會

  根據鐵獅門公司提供的資料，公司目前共同投資的資產項目達140億美元，混合資金來源的基金資產規模達100億美元，此外，公司正在管理的資產總額約350億美元。

  目前鐵獅門在中國已確定的地產投資項目約200萬平方米。最新確定的一筆投資是位於上海前灘國際商務區的綜合體項目，地上建築面積超過30萬平方米，將包括甲級辦公室、高檔商業中心以及濱江公寓住宅等設施。

  鐵獅門早於2008年初已在上海以67.517億元拿下重劃區釣蝦場民間信用貸款瞭當時有"地王"之稱的新江灣城"F地塊"，該項目在拿地後進展緩慢；同時，鐵獅門在成都開發的晶融匯一棟寫字樓在一年半前整體出售給平安集團。上述一系列舉動，令鐵獅門"退出中國"的傳言甚囂塵上。

  最新的消息是，鐵獅門在上海新江灣城的項目目前已經進入前期招商階段，耐克集團已決定將大中華區總部落戶該項目。

  包志遠透露，在晶融匯一棟寫字樓出售給平安集團後，鐵獅門公司也與其建立瞭長期合作關系。"我們不希望在一個城市隻做一個項目，而是希望在這個城市有3~4個項目，甚至更多項目長期發展。"

  但是，對未來在中國的發展，鐵獅門仍拒絕透露具體的計劃。鐵獅門公司負責巴西與中國業務的高級董事總經理馮凱希對記者稱，鐵獅門不會對中國的投資比例設立特定的百分比，而是根據投資機會而定。"中國確實有很多投資的機會，而且不論是中國國內還是國外的投資者，他們對中國都非常感興趣，這對鐵獅門而言都是機會。"

  包志遠告訴記者，鐵獅門在中國選擇投資的城市時，除瞭考慮本地的經濟發展水平外，還會關註中國本地及外國公司在這銀行二順位房貸利率多少免費諮詢試算個城市的發展需求，如果很多公司都對這個城市感興趣並有擴張需求，就意味著他們對於高質量的房地產項目會有需求和要求。對鐵獅門而言，這就是投資的機會。

  事實上，鐵獅門自稱是跨國企業的房東，在全球財富100強的企業中，有三分之一的公司是鐵獅門的租戶，在財富前500強企業中，有200傢企業是公司在全球范圍的租戶。

  在鐵獅門取得的上海新江灣城"F地塊"掛牌出讓時，地塊的掛牌文件針對競買人條件有明確的要求，其中一條就是"與500強企業中不少於100傢有緊密的租賃合作關系"，這在當時被業界看成是一個幾乎將所有國內開發商拒之門外的"門檻"。

  對鐵獅門而言，這些租戶不僅僅是公司的客戶資源，還有可能是未來投資的合作夥伴。鐵獅門每年都會召集這些跨國企業地產業務的負責人一起舉行閉門會議，共同探討地產業的發展趨勢，也會與客戶分享共同的投資機會。

  地產全球化

  到目前為止，鐵獅門已經收購、改建、開發及運營瞭約1150萬平方米的高端辦公樓宇及94000套住宅，超過300個項目，總價值逾636億美元。項目遍及美國、德國、英國、印度、巴西及中國等國傢。

  今年初，中國開發規模最大的地產商萬科剛宣佈與鐵獅門在美國舊金山合作開發住宅項目。鐵獅門公司總裁兼聯席首席執行官徐瑞柏告訴記者，雙方合作的項目已經動工。"當地市場有來自中國投資者和當地居民的需求，而且需求量很大"。

  據他透露，鐵獅門與萬科的合作進展非常快。最初萬科給鐵獅門發瞭一封郵件，表達瞭希望合作的意圖。而從雙方簽訂合作意向到最終達成交易，隻花瞭45天的時間。"這是萬科第一次海外投資，鐵獅門之前與萬科也沒有接觸過。萬科的動作非常快，讓我們受到觸動。"

  萬科總裁鬱亮曾在公開場合表達瞭希望通過與鐵獅門的合作學習鐵獅門從拿地到開發的整個過程。但鐵獅門在拿地方面的一條原則對國內的大多數開發商而言，並不容易做到。

  徐瑞柏稱，鐵獅門在中國的投資中，最關註，也最為謹慎的，正是在土地方面的投資。"我們在財務上是非常保守的，我們隻用現金的方式去買地。我們公司是沒有金融負債的，也不會用離岸融資的方式進行融資。唯一的融資是以項目為基礎進行融資，而且融資額不能超過項目成本的50%。"

  此外，鐵獅門的金融化運作模式也是萬科學習的目標之一。

  事實上，鐵獅門已經在中國成功發行兩隻人民幣基金。其中第一隻基金募集瞭12億元人民幣，將投向蘇州的一個綜合體項目。第二隻基金計劃募集30億元人民幣，計劃投向上海前灘項目。

  徐瑞柏稱，兩隻基金的投資人主要來自中國的機構投資者和高凈值收入人群。但他拒絕透露這些投資人更詳細的情況。

  另據馮凱希透露，目前投資者"或多或少地期待在中國可以獲得20%左右的投資回報率"。但由於每個國傢、每個市場的情況不同，投資人對投資回報率的期待也是不同的。像美國這樣地產業發展歷史比較長的國傢，市場相對穩定，投資者對投資回報率的期許相對會比較低。"而在新興市場，為瞭讓這個市場的投資更具有吸引力，相對而言它的投資回報率的期待會比較高。"

  鐵獅門早在很多年前就已經對中國產生濃厚的興趣。在上世紀80年代後期，鐵獅門曾與一傢美國公司合作在中國投資一個項目，但最終未能成行。

  鐵獅門公司董事會主席徐傑儒則對記者稱，他31年前第一次到中國，"我看到瞭許多的改變，就像去拜訪不同的星球"。他雖然拒絕預測鐵獅門未來在中國的發展具體計劃及指標，但他笑稱："如果我們在中國的發展速度低於7.5%的話，那實在是太意外瞭，太讓我想象不到瞭。事實上如果低於7.5%的話，我會非常失望的。"

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08312545890.shtml

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